الوحدة : 24-3-2021
قرارات الاستملاك ومن المستفيد منها وكيفية تنفيذها على أرض الواقع وما هو مصير الأراضي الزراعية إن وجدت داخل هذه المخططات؟.
لمعرفة تفاصيل هذه القرارات التقت (الوحدة) مدير الشؤون الفنية في مجلس بلدية جبلة المهندس باسم إسبر فقال: كافة أراضي أملاك الدولة ضمن المخططات التنظيمية يتم تغيير صفتها من أملاك دولة إلى أملاك بلدية خاصة وفق مقتضيات المصلحة العامة والتنظيم العمراني وضمن هذه المخططات التنظيمية لا توجد أراضٍ زراعية بل التقسيم والغاية منها تقسيمها وفق نظام ضابطة البناء نحن بالمخططات التنظيمية التي نعمل عليها بالنسبة للمحافظة على الأراضي الزراعية أصبح حالياً التوجه نحو التوسع الرأسي أي عدم التوسع أفقياً للمحافظة على أكبر مساحة ممكنة من الأراضي الزراعية.
القانون الذي يفرض ذلك ويحتم عملنا هو المرسوم التشريعي رقم (٥) في عام (١٩٨٢) من ضمن بنوده أسس التخطيط العمراني وهذه الأسس هي المبادئ الموحدة التي تنظم وتحفظ عملية التجمعات السكنية.
– ماهي الخطوات والمراحل التي يمكن اتباعها للعمل ضمن البرنامج التخطيطي؟
بالنسبة للخطوات والمراحل ضمن البرنامج التخطيطي هو البرنامج الذي يحدد الاحتياجات الآنية والمستقبلية عند أي مجتمع سكاني والعمل على تأمين حاجاته الآنية والمستقبلية من خدمات، وأهم أسلوب يمكن اتباعه في التجمعات السكنية اتباع الأسس الهندسية العامة ومن ضمنها أسس التخطيط العمراني هي المبادئ العامة التي توحد التنظيم العمراني في التجمعات السكنية تتضمن بالأسس العلمية الهندسية للتخطيط العمراني للمد والبناء الخطوات الواجب اتباعها في البرنامج التخطيطي الخاص بدراسة المخطط التنظيمي العام والتفضيلي.
– هل توجد أراضٍ زراعية ضمن المخططات التنظيمية؟.
لا توجد أراضٍ زراعية في المخطط التنظيمي ل إلا حدائق عامة وفق البرنامج التخطيطي الذي يقرره هو البرنامج الذي يحدد الاحتياجات الآنية والمستقبلية لأي تجمع سكاني وفق التخطيط العمراني واستناداً على واقع هذا التجمع يحدد البرنامج عدد السكان والكثافات السكانية وتعدد الخدمات والمشيدات العامة اللازمة له من مدارس ومراكز صحية ومستشفيات لمدة (٢٥) سنة قادمة.
المخطط التنظيمي هو المخطط العام الذي يوضح الرؤيا المستقبلية للتجمع السكاني وتوسعه وفق أسس التنظيم العمراني ويتم ذلك عن طريق تحديد الحدود العمرانية، شبكة الطرق الرئيسية، واستعمالات كافة الأراضي الواقعة ضمنه ومنهاج ونظام كل منها بما لا يتعارض مع أسس التخطيط العمراني.
أما فيما يتعلق ببرنامج المخطط التنظيمي التفصيلي وهو الذي يحدد كافة التفاصيل شبكة الطرق الرئيسية والفرعية وممرات المشاة والفراغات العامة لمنع حدوث أي تشوه بصري في المدينة.
أما بالنسبة لكافة التفاصيل العمرانية للأراضي الزراعية حسب استعمالات المرسوم لها فيما يخص مدينة جبلة يوجد أربعة مخططات تنظيمية وهي: مخطط تنظيم مدينة جبلة، مخطط تنظيم بسيسين، مخطط تنظيم الرميلة، مخطط تنظيم الفيض.
فيما يتعلق بالأراضي الزراعية ضمنها تسمى البساتين الخاصة ممنوع البناء عليها وتبقى تأخذ صفة الأراضي الزراعية يستطيع أصحابها استعمالها لكن ضمن الأمور الزراعية.
حاولنا ضمن المخطط التنظيمي الحالي إعطاء نسبة بناء لأصحابها لا يتجاوز(٢٥%) لبناء منزل زراعي صغير.
وأضاف: الاستملاك ضمن المخطط التنظيمي وفق مقتضيات التنظيم العمراني.
ولتنفيذ مشروع ذي أهمية اجتماعية أو اقتصادية للمصلحة العامة وتحقيق العدالة في مسألة التوسع العمراني يوجد القانون (٢٣) لعام (٢٠١٥) وهذه المنطقة العقارية جميعها يأخذ منها أملاك عامة وشوارع تقسم على كامل العقار وفق نسبة الأسهم لكل شخص والذي يبنى عليه يوزع عليهم بشكل عادل وصحيح ومنصف.
البلدية تقوم بالتقسيم والتنظيم وفق أساليب علمية حديثة للتنظيم.
المنطقة التنظيمية تحددها أساليب التخطيط واستعمالات الأراضي جميعها وفق المخطط التنظيمي حسب الحاجة للتجمع السكاني مدة (٢٥) سنة قادمة وتراعي بنفس الوقت عدم حدوث أي تعديات على الأراضي الزراعية فأصبح التوسع العمراني رأسياً وليس أفقياً.
– ماهي الحالات التي يجوز الاستملاك فيها ضمن المرسوم (٢٠).
عندنا المرسوم الاستملاكي (٢٠) لعام (١٩٨٢) يحدد الحالات المستملكة فيها المنطقة التنظيمية يجوز للإدارات والوزارات والمؤسسات العامة وجهات القطاع العام أن تستملك العقارات المبنية وغير المبنية سواء كانت ملكاً صرفاً أو ملكاً للوقف أو مثقلة بحق وقف وذلك لتنفيذ مشاريعها للنفع العام المنصوص عليها ضمن القانون (٢٠) مشاريع النفع العام وهي: فتح طرق جديدة، توسيع الطرق الموجودة أو تقويمها والمنشآت التابعة لها وإنشاء الساحات والملاعب والأسواق والحدائق العامة والبحيرات ومجاري المياه وأبنية مراكز ثقافية، أندية رياضية، منشآت خاصة، منظمات شعبية التي يتطلبها تحقيق هذه الجهات.
بشكل عام جميع هذه المباني والمنشآت تخصص للمصلحة العامة أو المنفعة العامة وأحياناً للأعمال الزراعية كمنشأة الحرية، وضمن المخطط التنظيمي لمدينة جبلة مؤسسة الأعلاف وجميع المشاريع التي تدخل نطاق اختصاص أي جهة من الجهات العامة والقطاع العام.
ويمكننا استملاك العقارات وتحديدها وتقسيمها لإنشاء مساكن شعبية لذوي الدخل المحدود، أي يجوز للجهات الإدارية استملاك العقارات وإنشاء المناطق الصناعية وتخطيطها وتقسيمها واستثمارها أو بيع المقاسم الناتجة عنها طبعاً تحدد بقرار يصدر عن رئيس مجلس الوزراء بقوانين الاستملاك بناء على اقتراح من وزيري المرافق والإدارة المحلية.
أيضاً يجوز للجهة الإدارية أن تستملك العقارات وأجزاء العقارات غير الصالحة للبناء بموجب نظام البناء النافذ لديها أو لأسباب فنية، ومساحة الشكل الهندسي وذلك بقصد دمجها أو توحيدها وإعادة فرزها مرة ثانية بشكل تصبح معه معدة وقابلة للبناء وفق مقتضى الأنظمة والاعتبارات الفنية ولا يمكننا اللجوء إلى الاستملاك في هذه الحالة الأخيرة إلا إذا تعذر أصحاب العلاقة على توحيد عقاراتهم ودمجها أو إفرازها بشكل صحيح تكون معها قابلة للبناء إذا تم الاتفاق بينهم يعود تقدير ذلك للجهة المنفذة لهذا الغرض بعد دعوة أصحاب العلاقة.
بعد ذلك تقوم الجهة الإدارية ببيع هذه العقارات ويتم تغيير صفتها من أملاك عامة إلى أملاك بلدية خاصة وإعادة بيعها وفق الشروط الفنية المتبعة في هذه الحالة.
– كيف يتم الاستملاك وماهي الخطوات الواجب اتباعها لتحقيقه؟.
يتم الاستملاك بناء على اقتراح الوزير المختص يتضمن عن وجود النفع العام ويستند مرسوم الاستملاك فيه إلى مجموعة خطوات هي:
– مخطط يبين العقارات وأجزاء العقارات المراد استملاكها.
– بيان يتضمن القيمة التقديرية لهذه العقارات.
– رأي المكتب التنفيذي في المحافظة ذات العلاقة خارج الحدود الإدارية المذكورة.
– رأي المكتب التنفيذي لاتحاد الفلاحين في المحافظة فيما يتعلق بالعقارات المراد استملاكها والواقعة خارج المخططات التنظيمية حصراً.
طبعاً يكون مرسوم الاستملاك غير قابل للطعن أو المراجعة وينشر هذا المرسوم في الجريدة الرسمية أو الصحف المحلية وفي حال عدم وجودها ينشر في صحف العاصمة.
حالياً تقوم الجهة المستملكة بإرسال صورة عن مرسوم الاستملاك إلى الجهة الإدارية والدوائر العقارية المختصة لوضع الإشارة في صحيفة العقارات تشعر بخضوعها للاستملاك على ان تنقل إليه ملكية العقارات والإجراءات القانونية التي طبقت على المالك السابق.
المادة (٩) من قانون الاستملاك المنظم لهذه الآلية للقانون (٢٠) لعام (١٩٨٣).
والفقرة ( ب) من هذا القانون يمتنع على الجهة الإدارية والجهات العقارية من تاريخ تسلمها صورة مرسوم الاستملاك الموافقة على الإفراز أو دمج العقارات أو التراخيص للبناء في العقارات المستملكة كما يمتنع على المالك من تاريخ وضع الإشارة تغير معالمها ولا يعتمد بعد ذلك في معرض حساب بدل الاستملاك في أي تغيير أوصاف الاستملاك للعقارات المستملكة.
– هل يمكن تحديد وتحرير المساحات التي شملها مرسوم الاستملاك؟
المادة (١٠) من القانون (٢٠) مع عدم الإخلال في قانون الإصلاح الزراعي إذا وقع الاستملاك في مناطق غير محددة ومحررة يتم دون التقيد بحكم المادة (١٤) من المرسوم التشريعي (١٤٥) عام (١٩٦٦) تحديد وتحرير المساحات التي شملها الاستملاك فقط وفق أصول وإجراءات مختصرة يصدر بتحديدها بقرار من وزير الزراعة والإصلاح الزراعي بناء على اقتراح المديرية العامة للأوصاف العقارية ولا يجوز البدء في عمليات التحويل والتحديد للمساحات المستملكة دون وضع اليد عليها بعد وصف حالتها الراهنة وتقدير قيمتها البدائية.
وفق المادة (١٤) يجري تقدير قيمة العقار المستملك على أساس قيمة الأرض والبناء والإنشاءات الأخيرة ويتم تقدير قيمة الأرض وفق الأسس الواردة في القانون (٣) لعام (١٩٧٦) وتعديلاته.
إذا اختار المالك هدم البناء وقام بالتنفيذ خلال المدة التي تحددها له الجهة المستملكة يسمح له بأخذ أنقاض الهدم مقابل ذلك، أما إذا لم ينفذ الهدم خلال المدة المذكورة تتولى الجهة المالكة عمليات الهدم وأخذ أنقاضه.
أما في حال كان العقار المستملك أرضاً مشجرة يجري التقدير على أساس قيمة الأرض والأشجار وتقدر قيمة الأشجار حسب نوعها وعمرها وإنتاجها من قبل لجنة بدائية يكون أحد أعضائها خبير بالأمور الزراعية.
غانه عجيب
تصوير حليم قاسم