العدد: 9383
الثلاثاء: 9-7-2019
الهدوء والاستقرار قبل الأزمة كان وضع الحالة الإيجارية في محافظة اللاذقية بأقطابها الثلاثة (المؤجر، المكتب العقاري، المستأجر) سواء كان العقار منزلياً أم تجارياً، وذلك نتيجة تحقق التوازن في سوق العقارات المؤجرة بين العرض والطلب، فالمستأجرون أغلبهم طلبة في موسم الدراسة وسائحون مستأجرو الشاليهات صيفاً أو من يعمل في المدينة وهو من ريف اللاذقية ويضطر للإقامة فيها أو مستأجرو محال تجارية لممارسة تجارة ما وكلها في أغلبها كانت تنظم بين أطراف العلاقة بعيداً عن المكاتب العقارية فقيمة الإيجارات وقتها معقولة جداً بعيداً عن الجشع والثقة تحكمها ولا زيادة فيها ولو على مرور سنوات.
لكن، وخلال الأزمة ووفود مئات الآلاف من المهجرين إلى المحافظة شهد سوق تأجير العقارات جنوناً غير مسبوق، فالطلب على المنازل للتأجير زاد كثيراً عن العرض ما أدى إلى ارتفاع قيمتها الإيجارية ولدرجة تحوّل الشاليهات إلى منازل صيفاً وشتاءً، وأصبح سوق العقارات حراً بدون ضوابط، وكثرت المكاتب العقارية المرخصة وغير المرخصة ولدرجة عمل في السمسرة من لا عمل له ويدير عمله على الهاتف دون مكتب، وسيطرت الفوضى على هذا القطاع ولينطبق عليه القانون الاقتصادي (العملة الرديئة تطرد العملة الجيدة من السوق) وقبل لقاء المعنيين نشير إلى واقع العقارات المعدّة للإيجار والعلاقة الإيجارية بأطرافها الثلاثة وإشكالياتها،
وآراء بعض أصحاب العلاقة سواء كانوا مؤجرين أم مستأجرين أم مكاتب ونوجزها بما يلي:
* عدم التزام الوسطاء العقاريين بالعمولة المحدّدة قانوناً.
* القيمة الإيجارية المحدّدة في العقود وهمية، ما يحرم المالية من الضرائب الحقيقية وفي حال الخلاف بين المؤجر والمستأجر تخلق خلافات إضافية.
* المؤجر يزيد مبلغ الإيجار وسطياً كل (6) أشهر.
* أغلب المنازل المؤجرة مستهلكة وبحاجة إلى أعمال صيانة وتلحق الضرر بالبناء نتيجة قرب المياه والصرف الصحي وتهرب المستأجر والمؤجر من الإصلاح وخلافهما من عليه أن يدفع.
* مبلغ التأمين المحدد لا يرجع للمستأجر مع انتهاء العقد بحجة أنه للصيانة أو لدفع ما تبقى من ذمم للكهرباء أو الماء.
* المواطن ابن المحافظة دفع ضريبة ارتفاع أسعار الإيجار.
* لا رحمة بالمستأجر المهجر من محافظته.
× المؤجر في مشاريع سكن الشباب مجبر لتأجير منزله وبمبالغ عالية ليستطيع منها تسديد أقساط منزله إلى البنك العقاري.
* اتفاق مبطن بين أصحاب المكاتب على مبلغ الإيجار في المنطقة الواحدة.
* 50 ألف ليرة متوسط أجر المنزل.
* الفرش والتجهيزات الكهربائية في أغلب الشقق المفروشة تالفة ومعطلة وإن كانت جيدة فالأسعار خيالية.
* إن اعترض المستأجر على زيادة الإيجار جواب المؤجر غالباً: يوجد غيرك الكثير، والمكتب له مصلحة بتأمين مستأجر غيرك.
* العقد شريعة المتعاقدين في العلاقة الإيجارية والخلافات في حال نشوبها اختصاصها القضاء.
* المستأجر بين مطرقة حق المؤجر وسندان حاجته ودخله المحدود.
* أحياناً المستأجر يخون الثقة ويحدث خراباً في المنزل ولا يصونه وفي حال ثقة المؤجر وعدم تنظيم عقد يستعصي في المنزل.
* يشتكي بعض أصحاب المكاتب بالضغط عليهم ودفعهم للعمل العشوائي رغم دفعهم للتكاليف الضريبية المترتبة عليهم وتحقيقهم مكاسب للمالية والبلدية ودورهم بالوساطة هام لتنظيم العقود والموثوقية بين المؤجر والمستأجر وحل الخلافات بينهم بدلاً من اللجوء إلى القضاء وبتقريب وجهات النظر.
* إيجار الشاليه باليوم 30 ألف ليرة وسطياً وبالشهر 900 ألف وهو رقم خيالي.
* (8) آلاف تكاليف عقد الإيجار رغم أن تكاليفه لا تتعدى (3) آلاف ليرة.
* وضع القيمة الحقيقية لبدل الإيجار ضماناً للحقوق.
23.4 مليون ليرة
إيرادات مكتب توثيق عقود الإيجار 2019
وفي لقاء معه قال المهندس مجد راغد خضور رئيس مكتب توثيق عقود الإيجار في مجلس مدينة اللاذقية: عقد الإيجار ضمان للحق بموجب العقد فالعلاقة الإيجارية علاقة عقدية على أساس العقد شريعة المتعاقدين لكن في حال حصول نزاع في هذه العلاقة بين المؤجر والمستأجر فالاختصاص قضائي، ودور مكتب توثيق العقود تنظيم عقود الإيجار وتوثيقها أي إعطائها الصفة الرسمية عن طريق قطع الإيصال والختم على عقد الإيجار سواء كان محل العقد سكنياً أم تجارياً وتتم أرشفة هذه العقود وتعدّ العقود الموثقة في المكتب مرجعية لأصحاب العلاقة وأيضاً مرجعية قضائية في حال نشوب خلافات.
وبالنسبة لعمل المكتب خلال النصف الأول للعام 2019 فقد بلغ عدد العقود السكنية الموثقة 11371 عقداً سكنياً وعدد العقود التجارية 2154 عقداً تجارياً وتم إلغاء 241 عقداً تجارياً و69 عقداً سكنياً من قبل أصحاب العلاقة وقد بلغت إيرادات المكتب عن توثيق هذه العقود مبلغاً وقدره 23462896 ليرة.
بعض العقود لا تتوفر فيها الشروط
ولدى سؤالنا عن عقود الإيجار ومدى مطابقتها في شروطها للقانون أجاب م. خضور: لا تتوافر في جميع عقود الإيجار الشروط الواردة في قانون الإيجار رقم /20/ لعام 2015 والذي تخضع له كافة العقود الإيجارية وكمثال: نسبة الأسهم والتي يجب ألاّ تقل عن 75% من ملكية العقار فالعقار 2400 سهم يجب على المؤجر أن يمتلك 1800 سهم من هذه الأسهم ليستطيع تنظيم عقد إيجار.
وكمثال: إذا العقار غير مفرزٍ وأيضاً بما يخص براءات الذمة للكهرباء والمياه والتعاميم الوزارية المتغيرة بما يخصّها.
ونحن كمكتب وتسهيلاً لأطراف العقد نتدارك بعض هذه العوائق وبطريقة قانونية فالوثائق المطلوبة قد ترتبط بعقارات ذات نوعية مختلفة ومتشعبة (جمعيات، نقابات، ملكيات خاصة، وغيرها…) والملكيات الشخصية متغيرة بين مفرزة أو غير مفرزة أو سكن عشوائي كما أن المعاملة خاصة في المكتب لذوي الشهداء وأبناء المؤسسة العسكرية وهذا المكتب هو المكتب الرئيسي ويوجد مركز في البصة ومركز خدمات في سقوبين وتتبع له سنجوان.
نسب عمولة المكاتب
يجب ألاّ تتجاوز العمولة النسب الآتية
* 0.5% من القيمة البيعية.
* 1% من القيمة التأجيرية السنوية للعقارات المؤجرة مهما بلغت مدة الإيجار،
وتترتب على البائع أو المؤجر فقط دون المشتري أو المستأجر.
القوانين الناظمة للمهنة
القرار رقم /2139/ تاريخ 2010+ 318 -321 تاريخ 2016 وتعديلاته بالقرار 13 تاريخ 2018- 60 تاريخ 2018
إلغاء 75 مكتباً عقارياً في اللاذقية
يبلغ عدد المكاتب التي تعمل في مجال الوساطة العقارية في اللاذقية 265 مكتباً،
وقد تم إلغاء ترخيص 75 مكتباً بناء على طلب أصحابها.
شروط ترخيص المكاتب العقارية ومزاولة المهنة
وعن الشروط والأوراق الثبوتية المطلوبة للحصول على الترخيص الإداري لمكاتب الوساطة العقارية توجهنا بالسؤال إلى المهندس عمار إسماعيل مدير المهن والشؤون الصحية في مجلس مدينة اللاذقية فقال: إنّ الشروط الناظمة لترخيص مكتب عقاري هي:
* الوثائق التي تثبت أحقية صاحب العلاقة بالحصول على الترخيص الإداري (عقد إيجار مصدق، قرار قطعي بتثبيت البيع، كتاب من الجهة المستملكة في حال كان العقار مستملكاً لجهة حكومية، حصر إرث شرعي، عقد شراكة، وثيقة تنازل عن بدل الفروغ مصدق من مالية اللاذقية لطالب الترخيص).
* إحدى وثائق الملكية.
* موافقة 75% من المالكين في حال وجود ملكية مشتركة.
* شهادة التعليم الثانوية أو ما يعادلها وصورة عن الهوية.
* براءة ذمة من مجلس المدينة ومخطط كروكي وإفراز عقاري وورقة غير كامل أو موافقة الجهة التي يعمل لديها والمحافظ بممارسة المهنة خارج أوقات الدوام الرسمي.
* بيان وضع العقار من دائرة التنظيم والتخطيط العمراني.
* سند تعهد عند كاتب العدل.
وتضاف الأوراق حسب المناطق وهي:
* مناطق مخالفات السكن الجماعي والمخالفات خارج التنظيم يجب تقديم تقرير خبرة أحادي ومخطط وضع راهن وإثبات قدم المحل، مبني قبل المرسوم 40 لعام 2012وسند تعهد بقبول الترخيص المؤقت.
المناطق المنظمة تجارة أو سكن:
يجب تقديم صورة مرخصة عن رخصة البناء وعن مخطط رخصة البناء وعن التسوية ومخطط التسوية إن وجدت وإثبات قدم المخالفة.
المناطق التي يسمح الترخيص فيها
وأشار م. اسماعيل إلى أن المناطق التي يسمح الترخيص فيها وفق ما يلي:
يمنح ترخيص إداري مؤقت في مناطق السكن العشوائي ومناطق المخالفات الجماعية والمخالفات خارج المخطط التنظيمي بينما يمنح الترخيص الإداري الدائم في المناطق التجارية والتجارة والسكن والسكنية المنظمة شريطة التحوّل من سكن إلى تجارة.
الشروط العامة للمهنة والخاصة
ويشترط أن يكون المحل أو المكتب جاهزاً وجدرانه مطلية ومبلطاً وله واجهة وإنارة وتهوية، والعناية بالنظافة العامة للمحلات وعدم إشغال الملك العام إلا بالموافقة اللازمة ووجود جهاز إطفاء وتسمية المحل بالعربية وأن يكون صاحب المكتب بالغاً سن الرشد ( أتم 21 عاماً) وغير محكوم وحاصلاً على الشهادة الثانوية أو ما يعادلها ومن غير العاملين في الدولة.
شروط ممارسة المهنة
ممارسة المهنة بنفسه للشخص الطبيعي والمفوض بالتوقيع إن كان اعتبارياً وإعلان نسبة العمولة ووضع الترخيص في مكان بارز وتنظيم عقود البيع والإيجار وفق النموذج المخصص والمعتمد من وزارة الإدارة المحلية وعلى /3/ نسخ وتوثيقه ويجب ملء سجل تدون فيه العقارات المعروضة ومواصفاتها وغيرها من الشروط.
ما يحظر على الوسيط العقاري
يحظر على الوسيط العقاري ممارسة أي مهنة أخرى بنفس المحل وأيضاً شراء العقارات أو تأجيرها لنفسه أو بالواسطة أو تحت اسم مستعار وللزوجات وللأقارب حتى الدرجة الرابعة إلا بموافقة البائع ويحظر عليه التعامل بكافة أنواع العقارات الممنوع التصرف بها بيعاً أو شراءً لدى الجهات المعنية وفق القوانين والأنظمة ويحظر تقاضي أجر أو عمولة تزيد عن النسب المحددة والحك والشطب بقصد تبديل الأرقام ويحظر التعامل بالعقارات المرهونة أو المحجوزة لصالح المصارف والجهات العامة أو عليها إشارات استملاك إلا بموافقة الجهة الموضوعة الإشارة لصالحها.
ويحظر مخالفة بنود القوانين الناظمة للمهنة أو أحدها حالات إلغاء الترخيص. وتابع م. إسماعيل: يلغى ترخيص المكتب في حالات: وفاة المرخص له أو التوقف عن مزاولة المهنة سنة متصلة إلا بقوة قاهرة أو الإخلال بأحد شروط الترخيص أو ارتكاب جرم (احتيال، تزوير، تدليس، تواطؤ) أثناء عمله أو خارجه بموجب قرار قضائي قطعي، ويجوز إعادة الترخيص بعد مضي سنة على زوال سبب إلغاء الترخيص.
صباح قدسي