بانتظار قرارات جريئة وواضحة من الحكومة ... التـَّأخير في تنظيم الواجهة الشرقية للكورنيش البحري بطرطوس يفوّت الكثير من المنفعة على الدولة والمواطن

العدد: 
9089
التاريخ: 
الخميس, 12 نيسان, 2018
الكاتب: 
رنا الحمدان

 الشيخ ديب: البلدية ستخسر أكثر من مليارين لمبادلة عقاراتها بأرض الشارع

خيبة ومعاناة يعيشها القاطنون في الواجهة الشرقية للكورنيش البحري بعد تعديل تنظيم هذه الواجهة لتعذر البناء على مقاسمها جراء الشروط التعجيزية الموضوعة والتي تتطلب سيولة غير موجودة واتفاقاً لم يحصل بسبب الملكيات الكثيرة على المقسم الواحد لتحقيق المساحات المطلوبة، ما ترك أولئك عرضة لتجار المال المتربصين بهم، بعد حلم راودهم طويلاً للخروج من الفقر، ومع سحب الدولة يدها من المشاركة بالحل، والدخول كشريك مع المواطنين لحفظ حقوقهم، تتصدر مشكلة التقاص للشارع التنظيمي المقترح الواجهة من جديد بعد توقف المدينة حالياً عن متابعته لحاجته لسند قانوني واضح للتنفيذ كما تبرر، ومذكرة المحافظة الجديدة للوزارة كي تحسم الأمر ..
كلمة تقاص تعني وجود جزء صغير من عقار مكتسح بالملك العام، يقابله جزء من الملك العام يكمل العقار والمقسم، ويشير حقّ التقاص في المعجم إلى حقّ المقرض في استخدام أيّ حسابات للعميل لسداد قرض متعثّر، وفي موضوع الشارع التنظيمي الذي  يكتسح عقارات وأجزاء من عقارات من الفندق الكبير شمالاً وحتى حديقة الطلائع جنوباً، استخدم بمعنى المبادلة بين أراضي البلدية والمواطن بشكل يخفف من نسبة الخسارة المقتطعة من ملكية المواطن، وهنا يظهر نوع من الإشكالية يطرحها المهندس فوزي الشيخ ديب مدير الشؤون الفنية في مدينة طرطوس بأنّ المبادلة يجب أن تكون من النوع نفسه، أي عقار بعقار، ومال بمال مثلاً، مشيراً إلى أنّ البلدية ستكون خاسرة في تطبيق التقاص، وستتكلف خسائر تقدر بأكثر من مليارين لمبادلتها عقاراتها بأرض الشارع، الأمر الذي يحتاج لسند قانوني غير موجود ولموافقة صريحة من الجهات المعنية، وبالتالي لا تستطيع المدينة تحمل عبء هذا الإجراء بمفردها، ولا استكمال الإجراءات المتخذة سابقاً كون هذه المسألة تعد سابقة..
موافقة فضفاضة
أتى الرد على مطالبة البلدية بتنفيذ التقاص من رئاسة الحكومة مذيلاً بجملة (بما ينسجم مع القوانين والأنظمة النافذة)، بدل (مع الموافقة)، ما جعل البلدية تتردد وتتريث لحين ورود موافقة صريحة من الحكومة، ويرى ديب أن تطبيق القانون 23 هو الأكثر إنصافاً وعدالة لحقوق كل من الأهالي والمدينة، وبهذا الصدد يظهر الخلاف جلياً بين محافظة طرطوس وبلديتها، حيث تجدد النقاش الساخن واتهامات مجلس المحافظة للمدينة في آخر دورة عادية للمجلس بالتقاعس في تطبيق التقاص، وتنفيذ الشارع التنظيمي، ما جعل المحافظة ترسل وبتاريخ 5/4/2018 مذكرة جديدة لوزارة الإدارة المحلية مرفقة بتوصية مجلس المحافظة بإعادة إتمام التقاص، وفق ما بدأ به مجلس المدينة السابق، وبمحضر اللجنة التي شكلها المحافظ لدراسة هذا الموضوع، حيث ارتأت بدورها أنّ موافقة الحكومة كانت واضحة لا لبس فيها، بعكس ما تقوله البلدية، وبرد البلدية الأخير المرسل إلى المحافظة، وتطالب المذكرة المرسلة بالاطلاع والدراسة وموافاة المحافظة بالقرار النهائي مع الإشارة إلى أنّ الحكومة كانت قد شكلت لجنة برئاسة كل من وزيري الإدارة المحلية والسياحة من أجل معالجة واقع الواجهة الشرقية للكورنيش البحري.


رد البلدية للمحافظة
إشارة إلى كتاب وزارة الإدارة المحلية رقم 853/ش/ش/ع تاريخ 13/2/2018 المسطر استناداً إلى كتاب ممثلي الأهالي ومالكي العقارات على الكورنيش البحري بخصوص مشكلة الواجهة الشرقية لتنظيم الكورنيش البحري والشارع التنظيمي موضوع إجراء عملية التقاص ما بين أملاك عائدة لمدينة طرطوس تقع على الواجهة البحرية وأملاك عائدة لعدد من المواطنين مكتسحة بالشارع التنظيمي المحاذي لبعض المقاسم التنظيمية من جهة الشرق نبين ما يلي:
صدر قرار مجلس مدينة طرطوس رقم /117/ تاريخ 18/12/2012 والمستند إلى اللجنة المشكلة بقرار السيد محافظ طرطوس رقم /10789/ تاريخ 20/11/2012، والمتضمن وضع آلية لحل المشاكل على الكورنيش البحري، والذي تضمّن في المادة الأولى منه: الإبقاء على التنظيم الحالي للواجهة الشرقية المصدق عام 2006 كما تضمن في المادة الثالثة منه: الموافقة على إجراء عملية التقاص بين العقارات الخاصة الواقعة ضمن الشارع التنظيمي (شارع الزهراء) الواقع خلف الكتل التنظيمية، والممتد من الفندق الكبير شمالاً وحتى حديقة الطلائع جنوباً مع ما يعادلها من ملكية المدينة بالكتل الواقعة بهذا الموقع، على أن يتم تحديد ذلك من قبل لجان خاصة تشكل لهذا الغرض، تضم في عضويتها ممثلين عن: المدينة والأهالي، ونقابة المقاولين، ونقابة المهندسين، ونقابة المحامين، على أن يتم التخمين على أساس السعر الرائج وتصدق هذه المحاضر من مجلس المدينة، وتعطى مدة ستة أشهر لإنجاز عملها من تاريخ تشكيلها، على أن يتم فور اتخاذ قرار بالتقاص تنازل المالكين بموقع الشارع التنظيمي عن عقاراتهم الواقعة ضمن الطريق للملك العام، والتنازل للمدينة عن الأجزاء المتبقية وغير قابلة للبناء في حال رغبتهم بذلك، وتقوم المدينة بتمليكهم حصصاً سهمية من ملكيتها الواقعة أمام الكتل من الجهة الغربية.
وبنتيجة متابعة تنفيذ القرار وافقت رئاسة الوزراء بتوقيع السيد نائب السيد رئيس مجلس الوزراء لشؤون الخدمات بالكتاب رقم 435/4 تاريخ 16/10/2014على تأييد طلب السيد محافظ طرطوس بالموافقة على إجراءات عملية التقاص بين المالكين ومجلس المدينة وفق التالي:
بما ينسجم مع القوانين والأنظمة النافذة
بما فيه مصلحة الطرفين
وليتم استكمال إجراءات تنفيذ التنظيم أصولاً
وتم إعداد وتنظيم صيغة للعقود المنوي إبرامها بين المدينة والمالكين بشأن عملية التقاص، ولم يتم توقيع هذه العقود رغم مضي أكثر من عامين ونصف على كتاب رئاسة مجلس الوزراء السابق الذكر رقم 435/4 تاريخ 16/10/2014  إلى أن تم حل مجلس مدينة طرطوس السابق بالمرسوم رقم 74 تاريخ 15/3/2017 وتم تشكيل مكتباً تنفيذياً جديداً لمجلس مدينة طرطوس بالقرار 99/ن تاريخ 7/4/2017.
وطرح الموضوع في اجتماع السيد رئيس الوزراء المنعقد بتاريخ 17/11/2017 في الأمانة العامة لمحافظة طرطوس وبناء عليه تم التوجيه بالكتاب رقم 3160/10/11/ص تاريخ 19/12/2017 بأنه يوجد أكثر من خيار لدراسة الموضوع منها القانون /23/ لعام 2015 وقانون إعمار العرصات رقم /82/ لعام 2010 وقانون الاستملاك رقم /20/ لعام 1983 لاسيما المادة /5/ منه.
وعليه تم إعداد مذكرة تتضمن مقارنة تفصيلية بين القوانين الناظمة لتنفيذ التنظيم والمنسجمة مع ما ورد في الكتاب المذكور وبين عملية التقاص موجهة إلى السيد رئيس مجلس الوزراء .
اعتراضات أفضت إلى لجنة
وإن حل عقدة الواجهة الشرقية للكورنيش البحري له بالغ الأثر الإيجابي ليس فقط لمالكي العقارات في هذه المنطقة، وإنّما أيضاً لجميع أهالي محافظة طرطوس ولذوي الشهداء، ولأهالي سورية أيضاً كون الواجهة الشرقية تقع في أهم المناطق الاستراتيجية الحيوية ليس فقط في مدينة طرطوس، وإنما على مستوى الجمهورية العربية السورية.
تجدر الإشارة هنا إلى أنه وبسبب الاعتراضات المقدمة من بعض مالكي العقارات على المخطط التنظيمي، ونظام ضابطة البناء المصدق والمعمول به، تم تشكيل لجنة من قبل السيد محافظ طرطوس بموجب القرار رقم /3642/ تاريخ 17/5/2017 مهمتها (وضع رؤية وأسس لحل مشكلة الواجهة الشرقية للكورنيش البحري لمدينة طرطوس، وعرضها على الأهالي مالكي العقارات وأخذ موافقتهم عليها)، وهذا الأمر سيتطلب تعديل المخطط التنظيمي المصدق للواجهة الشرقية للكورنيش البحري الصادر بالقرار الوزاري رقم 1101 تاريخ 30/4/2006.
مذكرة جديدة تنسف كل ما سبق
يتساءل بعض أعضاء مجلس المحافظة لماذا لم يتم تحديد سعراً للمتر على الواجهة الشرقية، ومن المستفيد من تأخر حل هذا الملف، منوهين بأنّ الأهالي متعاونون ومستعدون للتجاوب مع مجلس المدينة إن كان عادل، كما يتساءلون لماذا عطل طاقم المدينة المكلف الخطوات التي قام بها المجلس السابق للمدينة في تنفيذ التقاص، حيث كان قد توصل لصيغة توافقية محددة مع الأهالي لإعطاء أصحاب العقارات المكتسحة حقهم، وكان قد تبقى توقيع العقود النهائية بين الطرفين ليعيد المجلس الجديد الموضوع لنقطة الصفر عبر إرساله مذكرة جديدة تنسف كل ما سبق للوزارة، ويضع حلولاً عدة لحل مشكلة الشارع التنظيمي، لتختار الوزارة وتنظر فيها، وكأن شيئاً لم يكن في السابق، وعن عدم وجود سند قانوني يفند مجلس المحافظة بأن التقاص مذكور في القانون المدني، ولا مشاكل أو غموض بآلية تطبيقه معترضين على وضع المدينة  القانون 23 الصادر في عام 2015 والمختص بتنفيذ تخطيط وعمران المدن كحل جديد، لأن تطبيقه إعادة تنظيم للمنطقة من جديد، ومشيرين إلى أنّ وضع قانون إعمار العرصات كخيار من بين الحلول كذلك يحتاج بدوره إلى إعادة النظر أيضاً، قانون الاستملاك غير مناسب للتطبيق حيث من الصعب إعطاء الناس حقها العادل  بالسعر الرائج، وترى المحافظة أنّ المدينة ستكون أكبر مستفيد في حال توصلت لاتفاق مع المالكين، لأنّ هذه المنطقة قيمتها عالية، ويستطيع مجلس المدينة تعويض كل ما سيدفعه لهم عن طريق استثمارها الصحيح للكورنيش، كما طالب الأعضاء بحل مشكلة رسم التحسين المفروض على عقارات الكورنيش البحري، والتي تعطل الحصول على براءة ذمة من البلدية، مطالبين المدينة بإعطاء براءة ذمة للعقارات الأخرى للمالك، وعدم التضييق على الناس باستيفاء هذا الرسم حين الاستفادة من العقارات وليس وفق الظرف الراهن..
وترجح كفة النقاص
 يرى المعنيون أنّ تنفيذ التقاص سيشكل خطوة هامة في بدء حل مشكلة الواجهة الشرقية للكورنيش البحري، حيث يفصل الشارع مباشرة بين عقارات الواجهة في الصف الأول والمنطقة التي تليها (الشارع يفصل بين كتلتين تنظيميتين)، ويمهد لبدء الترخيص والبناء، وجذب الاستثمارات والأموال للاستفادة من هذا الموقع الحيوي والهام، كما أنّ دفع رسوم التحسين للبلدية يتحقق بدورها مكاسب وفوائد مناسبة لمجلس المدينة، وبالنسبة للكتلة التنظيمية الواقعة غرب الشارع التي تحمل صفة أبنية منفصلة عامل استثمار /5/ بالتالي فهي أبنية مرتفعة يصل فيها عدد الطوابق حتى عشرين طابقاً، أما كتلة شرق الشارع فتحمل صفة سكن شعبي وقديم، إذ يصل عدد الطوابق إلى أربعة فقط، ومن المتعذر أن تتلاصق الكتلتان، وتالياً من اللازم وجود الطريق المذكور كما أنّ تنفيذ الشارع يحسّن الوضع الخدمي والتنظيمي للكتلة الشرقية حسبما توضح المدينة،  ويسرع بتنفيذ المباني على الكورنيش البحري سواء بالمشاركة أو البيع من دون خلق مشكلات اجتماعية أو قانونية أو تنظيمية.
اعتراضات دون جدوى
 اعترض جميع المالكين على التنظيم الجديد، والشارع التنظيمي ضمن فترة الاعتراض القانونية دون أي فائدة، وتم إعداد المذكّرة التفصيلية المطلوبة من المحافظة لوزارة الإدارة المحلية بالكتاب رقم /509/ ص تاريخ 20/2/2014، بينت فيه مقدار المساحات العائدة للعقارات الخاصة مع مساحات الأجزاء المكتسحة بالتنظيم (الشارع التنظيمي)، ومقدار المساحات العائدة للمدينة التي سيتم التعويض بها مقابل المساحات المكتسحة من العقارات والأبنية القائمة (مع القيم المالية المقدّرة للمكتسح من الأرض والأبنية الخاصة ومقدار القيم المالية من أملاك المدينة المراد التعويض بها) حيث تمّ اعتماد سعر المتر المربع من الأراضي المكتسحة بـتسعين ألف ليرة سورية، وسعر المتر المربع من المساحات الطابقية للأبنية المكتسحة بعشرين ألف ليرة سورية، وسعر المتر المربع من الأرض المملوكة للمدينة والتي سيتم التعويض بها، مئة وأربعين ألف ليرة سورية.
تعدد الملكيات يشتت الآراء
أهم المشكلات الموجودة ضمن الكتل التنظيمية هي وجود عقارات صغيرة بملكيات متعددة ضمن بعض المقاسم التنظيمية، ما يحول دون اتفاق المالكين على البناء معاً لتحقيق المقسم التنظيمي، إضافة إلى وجود الشارع التنظيمي الممتد من حديقة الطلائع جنوباً وحتى فندق طرطوس الكبير شمالاً، والواقع شرق المقاسم التنظيمية الواقعة على الواجهة الشرقية للكورنيش البحري، وهذا الشارع غير منفذ بعد على الواقع، ويكتسح عقارات أملاك خاصة مبنية ومسكونة من قبل مالكيها، وبموجب قرار السيد محافظ طرطوس رقم /10789/ تاريخ 20/11/2012 تم تشكيل لجنة مهمتها وضع آلية لحل المشكلات على الكورنيش البحري.
أما حال الواجهة الشرقية باختصار:
فقيرة ومهملة كانت منذ أكثر من 50 سنة (جمدت من عام 1976 بعمق يصل إلى 100م) بقرار من وزارة الإسكان بغية تطويرها! حيث كانت هذه المنطقة حكراً على الفقراء لمشاكل السكن في مواجهة البحر، وتعرض منازلهم للعواصف وغرق منازلهم بالشتاء من مياه الشتاء والبحر، هؤلاء حلموا بتحسين وضعهم عبر مستقبل زاهر لهذه المنطقة، لكنهم منعوا من الاستفادة والترميم طيلة الفترة السابقة، فيما عجزوا عن تطبيق التنظيم الجديد لعدم اتفاقهم، وعدم وجود سيولة لديهم، وتعرضهم لابتزاز وألاعيب تجار العقارات الكبار، لتبقى المنطقة معلقة بهذا الشكل، وللتوثيق صدر المخطط التنظيمي للكورنيش البحري بقسميه الغربي والشرقي في عام 1988 (كواجهة بحرية سياحية مميزة لمدينة طرطوس)، إلا أنه تعذر تنفيذ المخطط الصادر بسبب اشتراطاته وطبيعته ووضع العقارات القائمة، حيث فرض تحقيق مساحات كبيرة للمقاسم المراد إقامة منشآت عليها بين 2000م2 -4000م2 (يضم كل مقسم عدداً كبيراً من العقارات الخاصة يصل أحياناً إلى 20 عقاراً مساحة العقار تتراوح بين 50م2 إلى 300م2) وهذه العقارات مملوكة من قبل عدد كبير من المواطنين، وقد احتوى المخطط عدداً محدوداً من المنشآت (فنادق- مجمعات تجارية) مع عامل استثمار صغير نسبياً، إضافة إلى فرض مساحات كبيرة كمواقف سيارات (مرائب) وساحات وحدائق وممرات، ما فوّت على المواطنين مالكي العقارات الاستفادة من عقاراتهم بالكامل، ولاسيما أنه كان من المتعذر التعويض عليهم بشكل عادل، وفي عام 2006 صدر المخطط التنظيمي المعدّل للمقاسم المطلة على الواجهة الشرقية للكورنيش البحري بعمق 50 م مع اقتراح الشارع التنظيمي، والذي أخذ في الحسبان ضرورة أن تقع جميع العقارات المطلة على البحر ضمن كتل تنظيمية أغلبها محاطة بأربعة شوارع، ومعظم هذه الشوارع قائمة عملياً، وتتراوح مساحة الكتل (من 900م2 إلى 2500م2)، ما يقلل من عدد العقارات الخاصة الموجودة في الكتلة،  كما تمّ إعطاء عامل استثمار /5/ للأبنية التي ستشيد، وهو عامل استثمار كبير نسبياً (وبالنسبة للكتل الصغيرة أعطيت عامل استثمار3) مع السماح بالاستخدام التجاري والمكاتب والسياحي في هذه الأبنية، وأعطي عامل تشجيعي 10% يضاف إلى عامل الاستثمار لمن يريد تشييد فندق، وتم الحفاظ على الشارع التنظيمي الواقع شرق الكتل الممتدة من شارع الطلائع شمالاً حتى فندق طرطوس الكبير جنوباً، بعرض /12/م والذي يكتسح العديد من العقارات أي أنّ جميع العقارات استفادت تقريباً من المخطط الجديد.
 

 

الفئة: